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買了商品房，你會仔細量下層高嗎？可能很多業(yè)主會忽略這個細節(jié)。江蘇南通的孫女士是個細心人，購房合同上約定的層高是2.95米，交房時她卻發(fā)現(xiàn)只有2.9米，這5厘米的“縮水”怎么算？孫女士打起了官司，一審法院判決開發(fā)商返還孫女士7萬多元。

近日，江蘇省南通市中級人民法院二審維持了一審的判決，要求開發(fā)商按誤差比例，退還包括孫女士在內的61戶購房人共計647萬多元。法院為什么這么判？此案體現(xiàn)了怎樣的審判理念？法院對開發(fā)商有何建議？一審法院法官進行了回應。

“商品房建設應符合合同約定

(相關資料圖)

符合國家標準不等于符合約定”

2018年3月，江蘇南通的孫女士與某開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，其中明確約定房屋層高為2.95米。

△孫女士的購房合同中顯示房屋層高為2.95米

2020年1月，在交房驗收過程中，孫女士發(fā)現(xiàn)房屋實際層高為2.9米，比合同約定縮水5厘米，誤差比例約為1.695%。經申請政府信息公開，南通市住房和城鄉(xiāng)建設局依法作出《政府信息公開申請答復書》，涉事房屋層高確為2.9米。孫女士據(jù)此提起訴訟，主張參照商品房面積差異處理方式，請求法院判令開發(fā)商返還層高誤差對應比例的購房款7萬多元。

南通市崇川區(qū)人民法院建設工程和房地產審判庭法官助理吳帥對此表示：“房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范，同時商品房的建設應符合開發(fā)企業(yè)與購房人訂立的買賣合同的約定。由于法律并未對層高縮水問題作出明確規(guī)定，合同中一般也未約定損失賠償?shù)臄?shù)額或者計算方法，如何評價違約責任并以此確定損失賠償額成為實務中亟待解決的問題。”

案件審理過程中，開發(fā)商認為案涉房屋層高2.9米，符合并超出了法定標準，合同記載的2.95米僅為筆誤，房屋層高應以政府規(guī)劃、建設部門審批和房屋現(xiàn)狀為準。

而法院認為，鑒于房地產開發(fā)項目需經竣工驗收合格后方可交付使用，開發(fā)商所售房屋層高一般均符合國家強制性標準，符合標準不等于符合雙方合同約定。“案涉房屋實際層高雖符合相關住宅設計規(guī)范，但低于合同約定層高，屬于履行合同義務不符合約定，開發(fā)商應承擔違約責任。”吳帥稱。

法官：層高“縮水”導致房屋價值減少

如無法補救，業(yè)主有權索賠

盡管開發(fā)商強調，層高低5厘米不影響孫女士對房屋的使用，沒有給她造成損失。但法院從多個角度分析了損失的存在?！吧唐贩抠I受人的合同目的是基于對所購房屋整體空間的利用，實際層高的減少致使房屋可使用空間相應減少?！眳菐洷硎?，“同時層高‘縮水’將直接導致房屋成本價值減少，開發(fā)商得以降低成本并由此獲益；再者，層高‘縮水’也在一定程度上降低了房屋再交易的市場價值，該預期利益損失理應由違約方承擔?！?/p>

房屋建好了，層高改不了了，這個損失責任該如何承擔？

吳帥告訴總臺記者：“依據(jù)民法典規(guī)定，開發(fā)商應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因房屋層高已無法改變，客觀上不能采取補救措施，所以買受人有權要求開發(fā)商賠償損失?！?/p>

法院判決開發(fā)商按照層高誤差比例1.695%退還孫女士房屋差價70556.05元。這樓棟61戶業(yè)主涉及層高問題提起訴訟，法院均參照孫女士一案作出判決。61戶業(yè)主的賠償金額共計6472835.62元，目前開發(fā)商已全部主動履行完畢。

對此，吳帥表示，如今我們已經進入民法典時代，司法審判、生活實踐都要維護公平、平等及契約精神。“此案中，雖然案涉房屋層高符合國家標準，但與約定不符，違反約定就要承擔相應的法律責任?！?/p>

法官提示開發(fā)商企業(yè)，把握機遇的同時，精心打造經得起時間檢驗的精品工程?！奥男猩鐣熑巍⑶袑嵄Ｕ舷M者合法權益，只有誠信守約，才能行穩(wěn)致遠?！?/p>