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原本受新冠肺炎疫情影響低迷的土地市場再起波瀾。

2月20日，備受關(guān)注的上海徐匯濱江地塊被香港置地聯(lián)合體以310.5億元拿下，該價(jià)格刷新了2014年中民投以248.5億元拿下的上海董家渡地王記錄，成為上海新總價(jià)地王。

這是春節(jié)后繼北京等多個熱點(diǎn)城市出現(xiàn)高溢價(jià)率地塊、多房企不懼疫情“搶地”后，上海土地市場再次出現(xiàn)熱度不減的現(xiàn)象。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，全國歷史上總價(jià)超過100億的地王合計(jì)有23宗，上海徐匯濱江地塊總價(jià)在全國土地歷史上排名第一，高于2016年310億元成交的深圳寶安全國總價(jià)地王，是全國歷史總價(jià)新地王，也是2019年來首次出現(xiàn)總價(jià)超過100億的地王。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海徐匯濱江地塊的交易，為當(dāng)前略帶蕭條的土地和房產(chǎn)交易市場注入了一劑強(qiáng)心劑，具有非常好的示范效應(yīng)，后續(xù)也能夠帶動土地市場走出降溫空間。不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊主要是自持為主，企業(yè)必須全周期運(yùn)營，所以對于市場來說影響不大。

香港置地聯(lián)合體拿下上?？們r(jià)地王

據(jù)公開信息顯示， 上海徐匯濱江地塊，包括上海市徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個地塊，占地總面積約32.37萬平方米，土地用途為商辦、餐飲旅館業(yè)、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地。

2月11日，這28幅地塊整體一次性掛牌出讓，總建筑面積接近180萬平方米，起始價(jià)310.2億元。掛牌當(dāng)天即因大體量和高總價(jià)而引起市場廣泛關(guān)注。

2月20日，上海徐匯濱江地塊以310.5億元成交，刷新了2014年中民投以248.5億元拿下的董家渡地王紀(jì)錄，成為上海新總價(jià)地王，競得者為香港置地聯(lián)合體。

據(jù)人民網(wǎng)消息，該地塊所在的徐匯濱江地區(qū)是《上海市城市總體規(guī)劃(2017-2035年)》城市總體規(guī)劃中承載全球城市核心功能的中央活動區(qū)之一，該地塊將建成集商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、文化、生態(tài)等功能為一體的中央活動區(qū)，助推徐匯濱江加快建設(shè)“全球城市的卓越水岸”。香港置地將基于其長期為著名跨國金融、商業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)服務(wù)的豐富資源與經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)總部型金融機(jī)構(gòu)、跨國投資機(jī)構(gòu)，塑造國際化的金融科技生態(tài)，融合科技、文化等新興產(chǎn)業(yè)，將此項(xiàng)目打造為上海繼外灘、陸家嘴之后的3.0版金融城。

據(jù)悉，徐匯濱江地塊的競拍，符合香港置地在亞洲主要城市核心地區(qū)投資長期持有物業(yè)的發(fā)展策略。目前，香港置地已在北京、上海、重慶、成都、南京、武漢、杭州等城市廣泛進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營業(yè)務(wù)。

為市場注入了一劑強(qiáng)心劑?

對于香港置地聯(lián)合體以310.5億拿下上?？們r(jià)地王，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，其信號意義極強(qiáng)，為當(dāng)前略帶蕭條的土地和房產(chǎn)交易市場注入了一劑強(qiáng)心劑。

“此次地王項(xiàng)目的交易，在近期土地市場略顯悲觀的時(shí)候進(jìn)行，本身就很不尋常。這進(jìn)一步說明新冠肺炎疫情帶來的沖擊是短期的，整個中國土地市場和房地產(chǎn)市場的基本面沒有改變，房地產(chǎn)市場的韌勁依然存在，中國核心城市優(yōu)質(zhì)土地市場仍具投資價(jià)值，各類資本依然看好此類重點(diǎn)土地市場。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似土地的交易，對于上海土地市場甚至全國土地市場都有積極的作用。雖然很多房企近期資金壓力較大，但是各地預(yù)售證管控力度在放松，客觀上也要求相關(guān)房企“行動起來”。如果盲目認(rèn)為房地產(chǎn)蕭條，最終可能會發(fā)現(xiàn)，無論是總價(jià)高的地塊還是總價(jià)低的地塊，都會被競爭對手所獲取。“當(dāng)然這也不意味著房企需要拿地王，而是需要積極在近期獲得各類融資，以擴(kuò)大拿地的自由度?？傮w上看，上海徐匯濱江地塊的交易，具有非常好的示范效應(yīng)，后續(xù)也能夠帶動土地市場走出降溫空間。”他說。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，該地塊單價(jià)并不高，整體看，地塊主要是自持為主，企業(yè)必須全周期運(yùn)營，所以對于市場來說影響很小。由于地塊太大，所以有這個能力投資和運(yùn)營的企業(yè)并不多。

多地土地市場熱情不減

盡管受疫情影響，但是春節(jié)后仍有部分熱點(diǎn)城市土地市場熱度不減，多宗土地高溢價(jià)成交，如北京、杭州、寧波、溫州等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后重點(diǎn)城市成交的土地中，溢價(jià)率超過20%的超過20宗。其中，寧波有商住用地溢價(jià)率高達(dá)96.6%，溫州有商住地現(xiàn)場競拍9小時(shí)報(bào)價(jià)455輪溢價(jià)率32.79%，杭州有住宅用地10余家房企競拍最終溢價(jià)率29.66%。

以北京為例，2月11日至2月18日，僅8天時(shí)間里共成交了9宗住宅用地，總成交金額達(dá)到363.89億元，溢價(jià)率超過20%的有7宗，其中有3宗溢價(jià)率超過30%，最高溢價(jià)率達(dá)到49.8%，創(chuàng)2年來新高。而據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2019年北京合計(jì)出讓62宗住宅地塊，其中只有8宗地塊溢價(jià)率超過30%，19宗超過20%。

值得注意的是，春節(jié)之后不懼疫情在土地市場上積極搶地的多為具有資金實(shí)力的國企或央企。以北京為例，春節(jié)后成交的9宗住宅用地中，總價(jià)超過40億的5宗土地競得者分別是華潤+中交聯(lián)合體(46.7億)、首開+華潤+住總+中交聯(lián)合體(54.4億)、綠城(63.6億)、首開+住總+建工聯(lián)合體(78.8億)，綠城(67億)，這些房企基本都是國企、央企背景，資金實(shí)力可見一斑。

北京不僅土地溢價(jià)率升高，參與現(xiàn)場拍地的房企也有所增多。2月18日出讓的1宗通州臺湖地塊，就有18家房企參與爭搶。參與該地現(xiàn)場競拍的五礦地產(chǎn)戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理米大鵬表示，這么多家企業(yè)參拍，主要是由于地塊面積僅有五萬平米，土地起價(jià)也比較低，地塊有做相對快周轉(zhuǎn)的可能性，另外周邊的樓盤價(jià)格較為合理。此外，有眾多企業(yè)參與，體現(xiàn)了大家對北京的信心。但仍有部分企業(yè)是抱著低價(jià)、謹(jǐn)慎、撿漏的心態(tài)。

不過，在鑫苑集團(tuán)京津冀區(qū)域投資總監(jiān)劉光看來，房企對于北京房地產(chǎn)市場的信心還是在恢復(fù)之中，北京的土地市場已經(jīng)低迷了兩年的時(shí)間，大家可能也會有周期性的想法，低迷了這么久是不是也該反彈了。但是從政策方面看，限購限貸的影響會比較大，如果這兩個政策不發(fā)生重大改變的話，目前市場也不會有太大的改變。