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10月8日晚間，金輝控股在香港聯(lián)交所網(wǎng)站上傳了其聆訊后資料集，一波三折的上市計(jì)劃有了新進(jìn)展。不過，這并不意味著其已正式通過聆訊，聆訊后資料集也沒有披露具體的上市時(shí)間排期。

這已經(jīng)是金輝今年第三次向香港聯(lián)交遞表了，此前，金輝分別于3月25日、9月25日向港交所提交IPO申請(qǐng)。

資料顯示，金輝控股是金輝集團(tuán)上市的資本殼平臺(tái)，過往7年的時(shí)間里，閩系房企金輝集團(tuán)曾在港股及A股市場(chǎng)多次遞交上市申請(qǐng)，但一直未能如愿，經(jīng)歷了曲折的IPO之旅。

金輝集團(tuán)的家族色彩頗為濃厚。目前，來(lái)自于福州福清的53歲創(chuàng)始人林定強(qiáng)持有金輝控股64.97%股權(quán)，妻子林鳳英持股35.03%，林定強(qiáng)之子林宇擔(dān)任公司執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁，其他集團(tuán)管理層也多為林定強(qiáng)的親屬或家庭成員。

7年曲折上市路

折戟A股轉(zhuǎn)港股

金輝的上市之路，最早可追溯至2013年9月17日。彼時(shí)，金輝首次向港交所遞交了上市申請(qǐng)書，但在遞表6個(gè)月后，于2014年3月正式失效，金輝集團(tuán)首度折戟港交所。

此后，金輝選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股，并于2016年1月26日向上交所遞交了上市申請(qǐng)。但是，金輝不僅未收到期待中的成功上市的消息，反而收到了上交所關(guān)于金輝集團(tuán)及其附屬公司的公司架構(gòu)、經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)資料、關(guān)聯(lián)交易及其他相關(guān)事項(xiàng)的問詢函。

隨著國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控和監(jiān)管環(huán)境的持續(xù)收緊，“降杠桿、降負(fù)債”成為房企主基調(diào)，登陸A股上市的房企越來(lái)越少。因此，今年3月，金輝向證監(jiān)會(huì)提交申請(qǐng)，自愿撤回A股的上市申請(qǐng)并獲批準(zhǔn)，隨后在3月25日向港交所遞交了上市申請(qǐng)書。

但是，利好消息依然沒有如期而來(lái)。9月26日，港交所披露易平臺(tái)顯示，金輝控股此前遞交的上市申請(qǐng)書申請(qǐng)狀態(tài)為“失效”，其第二次港股IPO沖擊再以失敗告終。9月28日，金輝控股第三次向港交所遞交了上市申請(qǐng)，并于10月8日上傳了聆訊后資料集，坎坷的IPO苦旅仍在繼續(xù)。

事實(shí)上，進(jìn)入2020年以來(lái)，包括星盛商管、宋都服務(wù)、鵬潤(rùn)控股、上坤地產(chǎn)等在內(nèi)的內(nèi)地房企均曾謀求在港上市，但不少出現(xiàn)過首份招股書失效的情況，能最后成功上市的比例也不是很高。盡管目前金輝的上市決心依然執(zhí)著，但從其多年曲折的IPO經(jīng)歷來(lái)看，此番能否成功躋身港交所仍存在不確定性。

在一眾閩系房企中，世茂、陽(yáng)光城、旭輝、正榮、融信、寶龍等均先于金輝成功上市，得益于上市籌資為規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的助力，正榮、融信等昔日與金輝規(guī)模比肩的房企，紛紛在銷售業(yè)績(jī)上實(shí)現(xiàn)了對(duì)后者的超越。在目前國(guó)內(nèi)排名50強(qiáng)的房企中，金輝已是為數(shù)不多未上市的一個(gè)。

積極謀求上市的金輝正面臨“錢緊”的窘境。更新后的招股書披露，截至8月31日，金輝控股的總借款及租賃負(fù)債為557億元，一年內(nèi)到期的借款總額為181.77億元。當(dāng)期，公司的賬面現(xiàn)金及等價(jià)物為84億元，加上40億元的受限制資金也不過124億元，尚不足以覆蓋短期債務(wù)。

融資償債，是金輝積極上市的目的之一。公司計(jì)劃繼續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，通過籌得資金償還貸款以及為新項(xiàng)目開發(fā)提供運(yùn)營(yíng)資金以提升市場(chǎng)份額，金輝在招股書中如是表示。

高價(jià)地塊盈利難

毛利率連年下滑

資料顯示，1996年發(fā)家于福建的金輝，前身為福建金輝房地產(chǎn)有限公司。2009年，金輝將總部遷至北京，開啟全國(guó)化布局。相比福晟、融信等“大起大落”的閩系房企，金輝算是穩(wěn)健的類型，直到2016年才開始展現(xiàn)出對(duì)規(guī)模的渴望。

彼時(shí)，管理層表示，公司此前資金安排、投資策略都偏謹(jǐn)慎。此后，金輝加大了投資的力度，銷售業(yè)績(jī)有所上漲。2017年至2019年，金輝的全口徑銷售金額分別達(dá)到445.1億元、746.8億元和888.6億元，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的突破。

與此同時(shí)，金輝開始不斷以“地王”的身份出現(xiàn)在公開土地市場(chǎng)，但在去化方面，這些“地王”項(xiàng)目的表現(xiàn)卻不甚樂觀。比如，2017年3月，金輝斥資18.85億元拿下了佛山順德區(qū)TD2017(SD)WG0005地塊，樓面價(jià)為13516.84元/平米，溢價(jià)率高達(dá)271.08%，也即“金輝路勁江山云著項(xiàng)目”。

然而，在克而瑞的統(tǒng)計(jì)中，該項(xiàng)目的平均售價(jià)僅為17095元/平米，遠(yuǎn)低于20275元/平米的保本價(jià)。自2018年6月至今，金輝路勁江山云著項(xiàng)目共計(jì)供應(yīng)623套，最終去化率僅61.32%，總成交套數(shù)382套，回籠資金約6.85億元。

同樣的情況也在合肥“地王”身上上演。2017年7月，金輝斥資5.49億元競(jìng)得了合肥包河區(qū)S1705號(hào)地塊，即“金輝廬州云著項(xiàng)目”，樓面價(jià)15338元/平米，溢價(jià)率291%。但據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，金輝廬州云著項(xiàng)目自2018年2月至2020年6月的成交均價(jià)僅22006元/平米，不及23007元/平米的盈虧平衡價(jià)。

在蘇州的“地王”項(xiàng)目上，金輝也在面臨去化的難題。2016年4月8日，金輝耗資28.97億元拿下了蘇州2016-WG-8號(hào)相城區(qū)地塊，樓面價(jià)22445.27元/平米，溢價(jià)率242%。但是，該項(xiàng)目在2017年至2020年6月的成交均價(jià)僅32275元/平米，明顯低于該項(xiàng)目的盈虧平衡價(jià)。

由于受到高價(jià)地的拖累，金輝連續(xù)幾年“增收不增利”。2017至2019年，金輝集團(tuán)的凈利潤(rùn)分別為22.21億元、23.00億元、26.90億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率僅10%，同期，其營(yíng)收復(fù)合年增長(zhǎng)率則高達(dá)48.5%，二者之間差距極大。

除此之外，金輝的毛利率也從2017年的32.2%下滑至2019年21.81%，下滑超過10個(gè)百分點(diǎn)，凈利率從2017年的18.86%下滑至2019年的10.36%，跌幅明顯。在克而瑞的統(tǒng)計(jì)中，金輝控股的全口徑銷售額達(dá)到888.6億元，排名行業(yè)第40位，高于泰禾、中駿等一眾閩系房企，但在盈利表現(xiàn)方面，卻略顯落后。

進(jìn)入2020年，疫情之下的金輝集團(tuán)并未放緩?fù)貎?chǔ)的腳步。根據(jù)易居研究院中國(guó)百城居住用地報(bào)告的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，金輝拿地近10幅，總金額超58億元，合計(jì)建筑面積超80萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)率達(dá)43.53%，拿地溢價(jià)處于行業(yè)高值。

其中，4月8日，金輝曾以5.2億元總價(jià)在寧波慈溪市摘得一宗宅地，樓面價(jià)9747元/平米，溢價(jià)率高達(dá)64.3%。4月14日，金輝再以總價(jià)10.71億元競(jìng)得寧波一宗宅地，樓面價(jià)7082元/平米，溢價(jià)率達(dá)74.69%。8月13日，金輝現(xiàn)身江蘇淮安，競(jìng)得一宗商住用地，地塊成交溢價(jià)率達(dá)106%。

金輝同樣熱衷于通過收購(gòu)及合作的方式來(lái)?yè)Q取規(guī)模上的發(fā)展。資料披露，自4月30日起至7月末，金輝已通過這兩種方式獲取惠州一宗2.03萬(wàn)平方米土地、長(zhǎng)沙一宗9.3萬(wàn)平方米土地、福建一幅6.52萬(wàn)平方米土地以及惠州另一幅7.83萬(wàn)平方米土地。

事實(shí)上，隨著土地收購(gòu)及業(yè)務(wù)擴(kuò)張力度的加大，金輝集團(tuán)的現(xiàn)金流持續(xù)緊繃。2017年、2019年以及截至2020年4月末，金輝經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金流一值持續(xù)錄得負(fù)數(shù)，分別為-77.56億元、-56.97億元、-23.55億元。

此外，金輝的盈利能力也在持續(xù)下降。截至今年4月底，公司的毛利為7.8億元，同比下跌37.5%;毛利率為22.6%，雖較2019年末有所回升，但依然同比下跌1.4個(gè)百分點(diǎn)。

債務(wù)高企踩紅線

融資能力面臨考驗(yàn)

為了支持規(guī)模擴(kuò)張的需求，金輝不斷尋求融資的機(jī)會(huì)。招股書顯示，2017年至2019年，金輝的借款總額分別為340.26億元、431.67億元、490.71億元。截至7月31日，這一數(shù)字為525.86億元，均比其所在年份的營(yíng)收要高。其中，僅在4月30日至7月31日期間，金輝就訂立了21份銀行貸款或信托融資安排，借款總額達(dá)145.42億元。

隨著國(guó)內(nèi)融資渠道的收緊，金輝的找錢之路正變的越來(lái)越困難。2017年，金輝融資活動(dòng)所得的現(xiàn)金流量?jī)纛~為131億元，到2019年則驟降為55億元。融資成本也在走高，2017年至2019年以及截至2020年4月底，金輝的加權(quán)平均融資利率分別為7.25%、7.65%、7.76%及7.99%，高于行業(yè)平均水平。6月份，金輝透過全資附屬公司金輝資本發(fā)行了總額為2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，票息高達(dá)8.8%。

在招股書中，金輝表示，“融資成本的增加對(duì)我們的盈利能力及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐韶?fù)面影響，而不能獲得融資將影響我們從事項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的能力，從而對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐刹焕绊?rdquo;。招股書同時(shí)披露，金輝目前約有113.46億元的信托融資待償，年利率大多超過10%。

高價(jià)拿地以及激進(jìn)融資下的金輝集團(tuán)杠桿率亦在走高。過去三年來(lái)，金輝集團(tuán)的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為190%、170%、170%。今年上半年，在房企積極“降杠桿”的大潮下，金輝的凈資產(chǎn)負(fù)債率未降反升至180%，較2019年底提升約10個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比為0.4，短期償債壓力巨大。

根據(jù)房企融資“三道紅線”的監(jiān)管原則，即“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%，以及現(xiàn)金短債比小于1倍”來(lái)看，金輝目前踩中兩道紅線，歸入“橙檔”，未來(lái)債務(wù)規(guī)模增速將受到限制，融資能力面臨考驗(yàn)。

有地產(chǎn)分析人士表示，在房企試點(diǎn)融資新規(guī)“三道紅線”的背景下，對(duì)于正在上市的金輝而言，其負(fù)債、現(xiàn)金流及持續(xù)經(jīng)營(yíng)等情況，會(huì)更受投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。香港資本市場(chǎng)的上市門檻相對(duì)較低，金輝又急需通過上市來(lái)開辟新的融資渠道，這也是其急于赴港上市的原因之一。

目前，連踩兩道紅線的金輝控股，不僅需要面臨港交所聆訊的不確定性，還要面臨融資環(huán)境的收緊對(duì)公司高杠桿經(jīng)營(yíng)模式帶來(lái)的壓力。而一旦告別了高杠桿的運(yùn)作模式，預(yù)計(jì)金輝本就不高的利潤(rùn)率水平或?qū)⑦M(jìn)一步受到壓縮，上述分析人士稱。今年以來(lái)，港交所對(duì)內(nèi)地房企的IPO通過率情況就已經(jīng)傳遞出，未來(lái)港股IPO將變得越來(lái)越難的信號(hào)，中小房企希冀依托上市來(lái)重走“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的老路已經(jīng)很難走通了。

融資變難，金輝或可以通過提升銷售業(yè)績(jī)來(lái)緩解“錢緊”的狀況。但招股書中披露的事實(shí)上，隨著公司收入的上漲，其銷售成本和土地成本也在上漲。2017年至2019年，金輝控股的土地成本分別為2141元/平米、2692元/平米及5120元元/平米，連年走高。在銷售成本方面，以2019年為例，當(dāng)期，金輝的銷售成本達(dá)203億元，較2018年大幅增長(zhǎng)82%，明顯超出營(yíng)收增速。

盡管聲稱全國(guó)布局，金輝最為重視的區(qū)域卻在長(zhǎng)三角。根據(jù)招股書，在金輝截至7月末的2908.18萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，有400.62萬(wàn)平方米位于長(zhǎng)三角地區(qū)，占比13.8%。而在去年底，金輝在長(zhǎng)三角的土地儲(chǔ)備只有307.44萬(wàn)平方米，在總土儲(chǔ)中占比11.5%。今年相比去年，這個(gè)比例明顯提升。

此外，2017年至2019年，金輝控股來(lái)自五大供應(yīng)商的采購(gòu)分別約占采購(gòu)總額的47.8%、52.3%和62.7%，其中，來(lái)自單一最大采購(gòu)商的采購(gòu)分別約占采購(gòu)總額的18.5%、20.8%及25.9%，對(duì)主要供應(yīng)商的依賴逐年加強(qiáng)。

在近期多個(gè)遞表的多家公司中，金輝也算規(guī)模較大的企業(yè)之一，成功的希望也較大。但在目前這種財(cái)務(wù)狀況下，金輝能否贏得資本市場(chǎng)的認(rèn)可尚存在不確定因素，此次其能否成功上市，騰訊房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。