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2022年產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商品牌影響力TOP50

指數(shù)研究由億翰智庫(kù)與產(chǎn)城觀察網(wǎng)聯(lián)合出品

(資料圖片)

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測(cè)評(píng)說(shuō)明

產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商品牌指數(shù)堅(jiān)持系統(tǒng)性、客觀性、可操作性、簡(jiǎn)明性原則，力求評(píng)估體系能夠合理反映產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商品牌運(yùn)營(yíng)及競(jìng)爭(zhēng)力水平，通過(guò)構(gòu)建系統(tǒng)性的評(píng)估體系標(biāo)準(zhǔn)，從平臺(tái)運(yùn)營(yíng)、輿情熱度、土地投資、園區(qū)招商四大維度對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商品牌運(yùn)營(yíng)水平和品牌競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行全方位的系統(tǒng)評(píng)估。

具體而言，平臺(tái)指數(shù)主要是考核產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商自有品牌體系的建設(shè)，相關(guān)二級(jí)指標(biāo)包含官方微信公號(hào)、官方微博、官方小視頻號(hào)等自有媒體渠道的數(shù)據(jù)；輿情指數(shù)主要是根據(jù)百度搜索指數(shù)、各新聞媒體的報(bào)道等輿情數(shù)據(jù)考核品牌傳播影響力；土地投資主要是根據(jù)拿地面積、成交金額、拿地城市等數(shù)據(jù)考核企業(yè)投資力度；園區(qū)招商主要是根據(jù)園區(qū)新進(jìn)企業(yè)數(shù)量、新進(jìn)企業(yè)規(guī)模、新進(jìn)企業(yè)所屬行業(yè)等數(shù)據(jù)考核園區(qū)品牌競(jìng)爭(zhēng)力。

指數(shù)解讀

01

2022年度產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商十大企業(yè)

中關(guān)村發(fā)展

2022年，中關(guān)村(000931)發(fā)展集團(tuán)在企業(yè)戰(zhàn)略合作、項(xiàng)目布局以及投融資方面都在穩(wěn)步發(fā)展。在企業(yè)戰(zhàn)略合作方面，2022年3月，門頭溝區(qū)政府和中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)簽署“構(gòu)建新型政企關(guān)系”全面合作協(xié)議。雙方將以合力打造中關(guān)村（京西）人工智能科技園為基礎(chǔ)，以重大項(xiàng)目為牽引，加快優(yōu)化和完善營(yíng)商環(huán)境，努力建設(shè)高效、領(lǐng)先、低碳的數(shù)智化新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)，共同打造具有全球影響力的人工智能產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。。

在項(xiàng)目布局方面，11月，集團(tuán)成員單位中關(guān)村京西發(fā)展正式簽署《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，獲得中關(guān)村（京西）人工智能科技園一期項(xiàng)目6塊國(guó)有土地50年使用權(quán)，標(biāo)志著該項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)建設(shè)階段。中關(guān)村（京西）人工智能科技園一期項(xiàng)目位于中關(guān)村門頭溝科技園內(nèi)，此次獲取的6塊土地占地8.54公頃，規(guī)劃總建筑面積約30.9萬(wàn)平米，其中地上約22.6萬(wàn)平米，地下約8.3萬(wàn)平米，項(xiàng)目總投資約39億元。項(xiàng)目建成后將成為集生產(chǎn)、生活、生態(tài)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人文需求的空間載體，打造國(guó)際一流人工智能創(chuàng)新社區(qū)，占領(lǐng)北京國(guó)際創(chuàng)新中心的人工智能產(chǎn)業(yè)高地。

在投融資方面，3月，中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)成員單位中關(guān)村科技租賃與大家投資控股有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“大家投控”）基金合作簽約儀式順利舉行。雙方將針對(duì)基金投資開(kāi)展深度合作：圍繞中關(guān)村科技租賃的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資產(chǎn)，設(shè)立以“專精特新”為主題的股權(quán)投資基金，總規(guī)模人民幣10億元、首期5億元，重點(diǎn)投資先進(jìn)制造、新一代信息技術(shù)、生命科技等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，打造科技主題的精品基金。

星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)

2022年7月，星河WORLD·數(shù)創(chuàng)港項(xiàng)目正式啟動(dòng)，項(xiàng)目約19.6萬(wàn)方，總投資30億元，打造以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為引領(lǐng)，集總部辦公、精品住宅、活力商業(yè)等多重業(yè)態(tài)于一體的數(shù)字產(chǎn)城新坐標(biāo)(603040)?；诎l(fā)展趨勢(shì)的前瞻性考量，星河WORLD·數(shù)創(chuàng)港以獅山產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程與規(guī)劃為導(dǎo)向，著力打造以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為引領(lǐng)、以創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)為契機(jī)、以科技賦能為基調(diào)的產(chǎn)業(yè)高地。同時(shí)，設(shè)立3000萬(wàn)專屬產(chǎn)業(yè)基金，以專業(yè)化的“產(chǎn)城融投模式”創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)，積極促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化。

當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入全新發(fā)展階段，“運(yùn)營(yíng)為王”已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。截止目前，星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)深耕產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)，布局近20城，運(yùn)營(yíng)及在建面積超180萬(wàn)㎡，戰(zhàn)略合作企業(yè)超5000家，擁有超200億元配套基金培育產(chǎn)業(yè)鏈。

中電光谷

2022年中電光谷全國(guó)多地布局項(xiàng)目，共落地7個(gè)項(xiàng)目。本年度，1月，中電光谷宜昌摘地，建設(shè)宜昌中電網(wǎng)信園一期項(xiàng)目，這也是中電光谷繼“江南科創(chuàng)園”后再度落子宜昌，項(xiàng)目計(jì)劃用地859畝；中電光谷淮安洪澤生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范園開(kāi)工，以P+EPC+O模式為洪澤經(jīng)開(kāi)區(qū)打造產(chǎn)業(yè)承載高地；2月，中國(guó)電子?xùn)|部智谷正式開(kāi)工，聯(lián)合彩虹集團(tuán)、崇川經(jīng)開(kāi)區(qū)打造智能制造產(chǎn)業(yè)園；5月，獲取龍江光谷產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目一期（EPC工程總承包）項(xiàng)目，中電光谷“P+EPC+O”模式在哈爾濱正式落地；8月，與漳州高新區(qū)簽約，簽訂漳州科創(chuàng)園框架合作協(xié)議；9月，煙臺(tái)市投資打造中電光谷煙臺(tái)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園；11月，中電光谷（句容）數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園成功簽約。截止目前，中電光谷已經(jīng)在全國(guó)44個(gè)城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)各類主題產(chǎn)業(yè)園83個(gè)，運(yùn)營(yíng)園區(qū)面積超3500萬(wàn)平方米。

在產(chǎn)城融合方面，過(guò)去一年，中電光谷與多地政府和企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。2022年，中電光谷與中建三局達(dá)成全面戰(zhàn)略合作，圍繞數(shù)字城市、數(shù)字園區(qū)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同、工程建設(shè)與咨詢等多領(lǐng)域開(kāi)展全方位合作；與保定國(guó)家高新區(qū)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在高新區(qū)頂層設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究、區(qū)域高質(zhì)量開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)招商及產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)基金運(yùn)營(yíng)等方面開(kāi)展深度合作，構(gòu)建高新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系；與保定高新戰(zhàn)略簽約，以原保定國(guó)家大學(xué)科技園科創(chuàng)分園四期為核心，整合資源、構(gòu)建體系、成就生態(tài)，實(shí)現(xiàn)將保定高新區(qū)打造成京雄保創(chuàng)新發(fā)展新示范的目標(biāo)；與湖南省常德市武陵區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，攜手推動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；與新余市新宜吉示范區(qū)合作，雙方將在產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)、零碳園區(qū)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金等領(lǐng)域展開(kāi)深入合作，助力新余打造中部產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型示范區(qū)、江西數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新引領(lǐng)區(qū)；洛陽(yáng)孟津區(qū)簽訂中電光谷產(chǎn)業(yè)社區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將以首啟區(qū)“P+EPC+O”為起步與試點(diǎn)，以科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為引領(lǐng)，建設(shè)數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和創(chuàng)新型中小微企業(yè)孵化基地，打造洛陽(yáng)北部核心科技產(chǎn)業(yè)社區(qū)；與霸州市簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將圍繞產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、項(xiàng)目投融資建設(shè)等方面開(kāi)展深度合作；與泉州市惠安縣簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方在頂層規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)基金、數(shù)字園區(qū)規(guī)劃建設(shè)、園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)等方面開(kāi)展深度合作。

金地威新產(chǎn)業(yè)

2022年3月，金地威新·成華人工智能創(chuàng)新基地項(xiàng)目開(kāi)工，項(xiàng)目占地111畝，總建筑面積達(dá)29萬(wàn)㎡，總投資達(dá)50億元，以工業(yè)智能機(jī)器人為核心，聚焦工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)設(shè)計(jì)等人工智能新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。

2022年12月，金地威新獲取寶山科創(chuàng)園項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積約9.4萬(wàn)平米，計(jì)劃構(gòu)建“人工智能+智能制造”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)體系，開(kāi)啟上?？苿?chuàng)主陣地新未來(lái)。

招商蛇口

2022年，招商蛇口(001979)在投融資和企業(yè)戰(zhàn)略合作方面都取得了一定成就。在投融資方面，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司擬發(fā)行2021年度第二期中期票據(jù)（并購(gòu)）。該中期票據(jù)注冊(cè)金額30億元，本期發(fā)行金額30億元；全資子公司招商創(chuàng)業(yè)擬以3.5億元參與投資青島伊敦戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)投資基金，基金募集規(guī)模為10.15億元，投資范圍以投資新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，海洋裝備、高端裝備、新能源汽車、新材料等為輔，兼顧新能源、綠色環(huán)保、航空航天、生物技術(shù)等產(chǎn)業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

在企業(yè)戰(zhàn)略合作方面，招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)和佳兆業(yè)開(kāi)展合作，各方擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在城市更新、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域開(kāi)展合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利共贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)；5月，招商蛇口與招商港口(001872)在深圳簽署《全面業(yè)務(wù)協(xié)同框架協(xié)議》，共同致力于粵港澳大灣區(qū)城市更新、全國(guó)港口存量土地開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)等多領(lǐng)域合作，積極推動(dòng)優(yōu)勢(shì)資源共享，充分發(fā)揮集團(tuán)內(nèi)部協(xié)同價(jià)值。

第一工園

過(guò)去一年，第一工園深耕產(chǎn)城項(xiàng)目布局，1月，第一工園·車創(chuàng)智谷一期封頂；3月，武漢智聯(lián)創(chuàng)星中心交付；7月，第一工園·句容氫能源智造園項(xiàng)目開(kāi)工暨集中簽約儀式舉行；8月，第一工園·南京協(xié)合智谷產(chǎn)業(yè)園封頂；12月，第一工園淮安經(jīng)開(kāi)區(qū)高端裝備制造及信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目正式簽約。

中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)

2022年，中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)深耕產(chǎn)城，一大批高品質(zhì)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)工、開(kāi)園、交付，其中，13個(gè)項(xiàng)目交付，中南高科新開(kāi)工14個(gè)項(xiàng)目，2個(gè)項(xiàng)目封頂，4個(gè)項(xiàng)目開(kāi)園。截止目前，中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)重點(diǎn)設(shè)計(jì)長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等制造業(yè)發(fā)達(dá)城市群，在全國(guó)近70個(gè)城市布局200多個(gè)項(xiàng)目。

在企業(yè)戰(zhàn)略合作方面，中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)先后與南山控股(002314)、海爾智家(600690)、伍家崗工業(yè)園區(qū)管委會(huì)、優(yōu)勢(shì)資本等開(kāi)啟戰(zhàn)略合作。從產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)服務(wù)、基金+基地是未來(lái)二級(jí)園區(qū)的主流趨勢(shì)，中南高科也看得很清楚，所以目前也正積極進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，加速向“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商”升級(jí)發(fā)展。除去與企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略合作外，中南高科在與國(guó)資合作方面也做了一些實(shí)踐，充分發(fā)揮自身產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)建與產(chǎn)業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)，借力國(guó)企屬地化資源優(yōu)勢(shì)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共享發(fā)展收益。

聯(lián)東集團(tuán)

聯(lián)東近兩年探索了很多創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，包括成立粵浦科技；投資鎂伽機(jī)器人；投資明勢(shì)資本、同創(chuàng)偉業(yè)、德誠(chéng)資本、元生創(chuàng)投、九合創(chuàng)投等風(fēng)投旗下股權(quán)基金等，2022年，聯(lián)東又戰(zhàn)投火石創(chuàng)造，與天源迪科(300047)合作開(kāi)發(fā)鏈上U谷等，不斷探索產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，用數(shù)字化再造聯(lián)東，重塑產(chǎn)業(yè)組織和園區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心能力。

過(guò)去一年，在項(xiàng)目拓展方面，1月，聯(lián)東U谷·黃埔科技總部港項(xiàng)目落成；3月，聯(lián)東U谷·孟津智能制造產(chǎn)業(yè)社區(qū)項(xiàng)目簽約、聯(lián)東U谷·洛陽(yáng)光電智慧島創(chuàng)新社區(qū)落戶洛陽(yáng)、聯(lián)東U谷長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)(600215)國(guó)際企業(yè)港正式啟動(dòng)、聯(lián)東U谷·珠海數(shù)字智造產(chǎn)業(yè)園開(kāi)工；4月，與呼和浩特金山高新區(qū)簽約聯(lián)東U谷·呼和浩特科技智造產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、聯(lián)東U谷·新鄭電子信息產(chǎn)業(yè)港開(kāi)工；5月，聯(lián)東U谷·常州宋劍湖創(chuàng)新智慧港開(kāi)工；8月，聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)社區(qū)項(xiàng)目“落子”揚(yáng)州；9月，聯(lián)東U谷·桂城總部科技港動(dòng)工；12月，聯(lián)東U谷·成都高新電子產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目一期主體結(jié)構(gòu)封頂。截至目前，聯(lián)東集團(tuán)布局全國(guó)76座城市，投資運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)385個(gè)。

在科技金融方面，聯(lián)東集團(tuán)先后攜手工商銀行(601398)天津分行進(jìn)行線上融資產(chǎn)品創(chuàng)新；戰(zhàn)略合作民生銀行(600016)，動(dòng)“聯(lián)東·民生高端制造園區(qū)銀企賦能行動(dòng)”；與光大銀行(601818)北京分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，服務(wù)關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)企業(yè)和“專精特新”企業(yè)發(fā)展以及引入IBM作為合作伙伴，邁出了攜手全球性專業(yè)機(jī)構(gòu)系統(tǒng)深入推進(jìn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。

臨港集團(tuán)

2022年，臨港集團(tuán)在企業(yè)戰(zhàn)略合作，投融資，項(xiàng)目推進(jìn)方面取得了重要成果。在戰(zhàn)略合作方面，臨港集團(tuán)與上海環(huán)境(601200)能源交易所簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議；與徐匯區(qū)簽署新一輪戰(zhàn)略合作協(xié)議；與長(zhǎng)三角國(guó)創(chuàng)中心簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將聚焦服務(wù)臨港新片區(qū)建設(shè)和長(zhǎng)三角一體化國(guó)家戰(zhàn)略，在研發(fā)載體共建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)共造、創(chuàng)新資源共享、金融服務(wù)等方面建立全面戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，合力促進(jìn)臨港新片區(qū)前沿產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展；與上海市科委簽署戰(zhàn)略框架合作協(xié)議方將在提升創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展能力、完善科創(chuàng)服務(wù)體系、培育創(chuàng)新主體、建設(shè)特色園區(qū)、構(gòu)建國(guó)際合作網(wǎng)絡(luò)生態(tài)等方面開(kāi)展戰(zhàn)略合作，攜手推動(dòng)上?？苿?chuàng)中心建設(shè)。

在資本市場(chǎng)方面，10月，臨港集團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市發(fā)行，臨港集團(tuán)作為發(fā)起人申報(bào)的“國(guó)泰君安(601211)臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（“臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”）獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式批復(fù)，成為全國(guó)首個(gè)以標(biāo)準(zhǔn)廠房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園公募REITs產(chǎn)品，同時(shí)也是上海市地方國(guó)企、臨港新片區(qū)第一支獲批的REITs產(chǎn)品。

MAX科技園

過(guò)去一年，MAX科技園取短時(shí)間內(nèi)在上海接連斬獲兩個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目、首入浙江杭州，完成了長(zhǎng)三角江浙滬皖四省市的戰(zhàn)略圍合，此次MAX科技園擇址杭州綜保區(qū)，致力于打造全球一流的集跨境電商，生物醫(yī)藥，產(chǎn)學(xué)研機(jī)構(gòu)，智能制造于一體的跨境經(jīng)濟(jì)總部園區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃26萬(wàn)方企業(yè)總部生態(tài)辦公，計(jì)劃引入百余家跨境總部經(jīng)濟(jì)體，打造杭州首個(gè)世界500強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研跨境經(jīng)濟(jì)基地。并且，MAX第六條產(chǎn)品線——空中獨(dú)棟正式發(fā)布，并將率先在杭州落定。

02

2022產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)

1. REITs市場(chǎng)火熱 - 基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)取得了進(jìn)一步的突破

自2020年發(fā)改委公布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》開(kāi)始，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展已經(jīng)走過(guò)了兩個(gè)年頭，繼2021年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs破冰后，2022年REITs向市場(chǎng)交出了亮眼的“成績(jī)單”，REITS已成為當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)各領(lǐng)域關(guān)注的焦點(diǎn)。

2022年1月，財(cái)政部和和國(guó)家稅務(wù)總局的《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》，這為2022年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點(diǎn)打下了第一針強(qiáng)心針，5月，上交所、深交所發(fā)布REITs擴(kuò)募規(guī)則，至此，我國(guó)公募REITs領(lǐng)域政策體系可以說(shuō)基本完善。這之后，5只公募REITs先后發(fā)布擬擴(kuò)募公告，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT 、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT和紅土鹽田港(000088)REIT啟動(dòng)擴(kuò)募?？梢钥闯?，國(guó)內(nèi)REITs發(fā)行迎來(lái)蓬勃發(fā)展已是大勢(shì)所趨。從產(chǎn)業(yè)園REITs原始權(quán)益人持有項(xiàng)目情況來(lái)看，具有潛在擴(kuò)募機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)豐富，第一批公募REITs成功實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募后，預(yù)計(jì)未來(lái)將涌現(xiàn)更多REITs擴(kuò)募項(xiàng)目。

另外，過(guò)去一年，在園區(qū)類REITs中，也相繼涌現(xiàn)出了多只“全國(guó)首單”，全國(guó)首單標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)業(yè)園公募REITs——臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、首單民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs——東久新經(jīng)濟(jì)REIT以及全國(guó)首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs——華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT相繼獲批上市，從這幾只“首單REITs”發(fā)行不難看出，我國(guó)園區(qū)類REITs不再局限于底層資產(chǎn)為傳統(tǒng)園區(qū)的公募REITs，傳統(tǒng)廠房、民營(yíng)企業(yè)、專業(yè)化園區(qū)的資本化都有了可實(shí)現(xiàn)的道路。

可以預(yù)見(jiàn)，2023年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公募REITs將會(huì)迎來(lái)火熱的一年，更多的園區(qū)將會(huì)走上資本化道路，進(jìn)入到市場(chǎng)中來(lái)。

2. 國(guó)資入局 - 城投公司拿地比例顯著提升

數(shù)據(jù)顯示，2022年新增專項(xiàng)債發(fā)行超4萬(wàn)億元，專項(xiàng)債的進(jìn)一步增發(fā)導(dǎo)致政府平臺(tái)公司對(duì)于融資成本有著絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，城投公司工業(yè)用地拿地比例顯著提升，對(duì)傳統(tǒng)園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了顯著的擠出效應(yīng)。

圖：2022年產(chǎn)業(yè)企業(yè)、政府平臺(tái)公司、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地?cái)?shù)量（塊）

據(jù)億翰產(chǎn)城數(shù)據(jù)庫(kù)“產(chǎn)城觀察網(wǎng)”的監(jiān)測(cè)，2022年初政府平臺(tái)公司與民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地面積之比約為4:1，而至2022年末，該比例約為12:1，城投公司工業(yè)用地拿地比例顯著提升。

城投擠出效應(yīng)雖然突出，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值依舊存在。未來(lái)，園區(qū)將形成一套地方城投、市場(chǎng)化國(guó)資、民營(yíng)企業(yè)組成的分級(jí)體系即“國(guó)-民”體系，其中，央企與地方國(guó)資將是開(kāi)發(fā)主要力量，民營(yíng)企業(yè)則要在國(guó)資的框架下做事，服務(wù)國(guó)家發(fā)展；通過(guò)民營(yíng)企業(yè)的能力，幫助國(guó)有企業(yè)提升效率，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共享發(fā)展收益。

3. 政策收緊 - 產(chǎn)業(yè)用地門檻收緊

從區(qū)域發(fā)展歷史來(lái)看，早期，地方政府為招引企業(yè)，會(huì)采取以協(xié)議低價(jià)出讓工業(yè)用地，各地為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，設(shè)立大量工業(yè)園區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)，廉價(jià)出讓工業(yè)用地，成為地方政府吸引工商業(yè)資本的重要籌碼，在一定程度上異化為占地競(jìng)賽，而部分政府驅(qū)動(dòng)的工業(yè)用地開(kāi)發(fā)和招商引資行為，往往與市場(chǎng)脫節(jié)，在經(jīng)濟(jì)下行和工業(yè)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，導(dǎo)致部分工業(yè)用地低效利用甚至處于閑置狀態(tài)。近年來(lái)，國(guó)家、省及各個(gè)地市在低效工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)中進(jìn)行了不少積極的探索。

“標(biāo)準(zhǔn)地”模式發(fā)端于浙江，2021年廣東、江蘇、四川、青島等多地公布了“標(biāo)準(zhǔn)地”相關(guān)政策，2022，年正式在國(guó)家層面提出“標(biāo)準(zhǔn)地”，隨后成都、云南、山東、遼寧、湖北、濟(jì)源、邯鄲、海南等地也相繼推進(jìn)“標(biāo)準(zhǔn)地”改革，標(biāo)準(zhǔn)地的出臺(tái)使得傳統(tǒng)的一些彈性談判空間下降，短期來(lái)看，談判空間的下降會(huì)造成政企之間相互觀望，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，標(biāo)準(zhǔn)地改革是資源要素配置市場(chǎng)化改革的重要抓手，在盤(pán)活存量，提升土地使用效率的需求下，相信未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的城市推進(jìn)“標(biāo)準(zhǔn)地”改革。

2022年，東莞市產(chǎn)業(yè)用地門檻收緊的典型城市之一，陸續(xù)發(fā)布了多條產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新政。其中，《關(guān)于規(guī)范新增工業(yè)用地建設(shè)平臺(tái)項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)的通知》，開(kāi)始從源頭把控園區(qū)開(kāi)發(fā)主體的資質(zhì)，大大提高了企業(yè)準(zhǔn)入門檻。12月，東莞印發(fā)《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理辦法（修訂）》，提出全市每年認(rèn)定的新增用地M0項(xiàng)目用地規(guī)模原則上不超過(guò)300畝，重點(diǎn)支持龍頭企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)總部；支持市鎮(zhèn)國(guó)企開(kāi)發(fā)建設(shè)以制造為主的產(chǎn)業(yè)綜合體?？梢钥闯?，東莞新增M0用地，更傾向于讓龍頭企業(yè)和國(guó)有企業(yè)扮演重要角色，但對(duì)于中小民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，門檻大大提高。

03

行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)

對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)一定是一個(gè)長(zhǎng)周期的過(guò)程，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一定要把握好規(guī)律和節(jié)奏。2022年，多家企業(yè)制定了十年戰(zhàn)略。億翰產(chǎn)城理解，十年戰(zhàn)略并不是說(shuō)一定要把十年之后的樣子勾勒起來(lái)，而是要有一個(gè)長(zhǎng)期的敏感性，看到未來(lái)行業(yè)的可能性，以及在日常接觸的資源當(dāng)中對(duì)未來(lái)保持敏感性，在傳統(tǒng)的路越走越窄的過(guò)程中，找到自己創(chuàng)新的路，這才是關(guān)鍵。

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