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按套內面積計價是取消公攤嗎？

業(yè)內：公攤面積與居住體驗相關，“一筆勾銷”并不合理

買房按建筑面積計價還是按套內面積計價的話題近日再次引發(fā)公眾熱議，緣起湖南衡陽日前宣布，將從2025年1月1日起，針對商品房銷售實行套內建筑面積計價。有買房人認為這是取消公攤了，但也有人認為公攤面積并沒有取消，因為房產的總價沒變。究竟按套計價是不是取消公攤面積?今后會不會全面推廣呢?

衡陽：

明年起按套內建筑面積計價

今年12月12日，“衡陽發(fā)布”微信公眾號發(fā)文稱，當?shù)氐纳唐贩夸N售自明年起將實行套內建筑面積計價。記者了解到，衡陽當?shù)囟鄠€部門在發(fā)布的通知中表示，套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和套內陽臺建筑面積三部分組成;開發(fā)商在簽訂網簽合同時，應與購房人約定按套內建筑面積計算商品房價款，若發(fā)生面積糾紛，套內建筑面積作為處理糾紛的依據(jù)。

此外，開發(fā)商還需在銷售時公示公攤部位的位置、面積、用途等信息，以及不分攤的公用部位。在明碼標價上，房企應在銷售場地醒目位置放置價目表，標價內容要與套內建筑面積單價保持一致。

業(yè)內：

按套計價不等于取消公攤

“衡陽不是第一個喊出按套計價的城市，應該也不會是最后一個”，家住南京江北的市民武先生告訴記者，他關注這個話題很多年，其實早在2002年，重慶市就已經按套內建筑面積計價了，作為試點城市施行了20多年。此后陸續(xù)有部分城市提出可以按套內面積計價，但是落實的并不多。“有人認為按套計價就是取消公攤，其實在我看來并不盡然，”武先生認為，商品房小區(qū)的公攤部分仍有存在的必要，否則居住品質無法保障，“試想，一個小區(qū)沒有大堂、沒有樓道能行嗎?高檔小區(qū)若沒有會所，改善人群會埋單嗎?”

河西一家高端樓盤的營銷部沈經理則告訴記者，買房人呼吁“按套計價”其實更多是從提高得房率出發(fā)的，“有的高層項目得房率只有70%甚至更低，客戶會認為這是公攤面積過大導致的，因此普遍希望按套內計價。”沈經理說，無論是否按套內計價，都不會影響購房者的實際支出成本，公攤面積也不是越小越好，如果開發(fā)商過度擠壓公攤部分，則有可能導致社區(qū)品質下降，常見的入戶大堂、小區(qū)綠化等公共面積縮水。

專家：

公攤部分不宜“一筆勾銷”

南京工業(yè)大學經濟與管理學院教授、南京市房地產學會會長吳翔華接受揚子晚報/紫牛新聞記者采訪時表示，在住建部2001年頒布的商品房銷售管理辦法中就曾明確指出，商品房銷售可以按三種方式計價，分別是按套、按建筑面積、按套內建筑面積。在過去的房產證和如今的不動產證上，都記載著房屋的建筑面積和套內建筑面積，而套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺面積，這與此次衡陽出臺的新規(guī)中所表述的內容是一致的。

“是否取消公攤一直有爭議，‘一筆勾銷’恐怕并不適宜”，南京市房地產業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張輝認為，取消公攤面積的最大益處是讓購房者明明白白消費，最大限度地減少房地產交易糾紛，從而保護購房者的合法權益。但是在房地產市場中，如果按套內建筑面積計價，為了實現(xiàn)銷售金額最大化，房企對于公攤面積能省則省，如在同一樓層安置更多的戶數(shù)，“兩梯兩戶和兩梯十戶，在居住體驗上差別是很大的”。

隨著買房人對于居住品質要求的提升，綠化、會所、精裝大堂等公共區(qū)域帶來的高品質體驗，都依賴于“公攤面積”，因此取消公攤在現(xiàn)階段并不合理也不現(xiàn)實。張輝表示，其實針對買家最為在意的“公攤大”“得房率低”等問題，包括南京在內的許多城市已經作出了應對，如廣州、深圳、合肥等地，在計容建面、得房率、陽臺進深等方面都進行了優(yōu)化，以提升項目得房率，實現(xiàn)“零公攤”甚至“負公攤”。比如南京“四代宅”的得房率普遍超過100%，更“卷”的可以做到120%，這些項目是用陽臺和露臺的面積增加了客戶的實際居住體驗，或許這才是是否取消公攤爭議的解決之道。(馬祚波)

●什么是公攤面積？

“公攤”模式最早源于20世紀50年代的香港，由于房地產業(yè)起步階段均為整棟出售，價格高昂，房產商李嘉誠想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分攤，“公攤”由此而來。

通俗來說，公攤面積是建筑面積減去套內建筑面積剩下的值。

目前國內商品房銷售多采用“建筑面積”計價的方式，建筑面積=套內建筑面積+公攤面積。

●公攤面積如何計算？

計算公攤面積的標準方法通常是根據(jù)國家相關法規(guī)和地方規(guī)定來執(zhí)行。具體來說，公攤面積的計算公式為：

公攤面積=公攤系數(shù)×套內建筑面積;

公攤系數(shù)=需要分攤的公用面積之和÷各套內建筑面積之和

=(總建筑面積之和-各套內建筑面積之和)÷各戶套內建筑面積之和;

其中，總建筑面積是指建筑物地上和地下的總面積，而公攤系數(shù)則是由開發(fā)商根據(jù)建筑設計規(guī)范和實際情況確定的。

●不同類型住宅公攤面積有何區(qū)別？

目前，國家沒有明確的規(guī)定公攤面積必須控制在哪個區(qū)間范圍內，但國內大部分樓房的公攤比例在15%～25%之間。不同類型的住宅公攤面積不同，可以參考以下幾種情況：

普通多層住宅樓(沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空)：公攤系數(shù)約為10%～15%

帶電梯的小高層住宅：公攤系數(shù)約為15%～20%

高層住宅：公攤系數(shù)約為20%～25%

一般來說，影響公攤面積的因素包括梯戶比、套內面積大小和樓層高低。梯戶比越高，公攤面積越大;套內面積越大，公攤面積也相應增加;樓層越高，電梯、消防等公共設施越多，公攤面積也會增加。

據(jù)紅網、央視新聞微信公眾號等