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你的位置和你的眼界，在很大程度上決定了你能“看到”什么。

面對同樣的市場，有人感受到危機四伏，有人卻看到滿滿機遇。低迷行情中，綠城作為一家無須穩(wěn)健經(jīng)營的房企，眼里滿是穩(wěn)進(jìn)提質(zhì)的新機會。

在8月底的中期業(yè)績發(fā)布上，董事會主席張亞東坦言，當(dāng)下經(jīng)濟形勢和行業(yè)形勢都不容樂觀，房企都在尋找適合自身的打法，綠城也已開會部署，要求穩(wěn)進(jìn)提質(zhì)、聚焦發(fā)展、優(yōu)化提升，以強效管理推動高效發(fā)展。

穩(wěn)進(jìn)提質(zhì)

弱化對“規(guī)模”的追求

“提質(zhì)”的前提是經(jīng)過前三年的“健身”，綠城已經(jīng)擁有了相對安全的財務(wù)結(jié)構(gòu)和積極向好的經(jīng)營業(yè)績。

半年報顯示，綠城上半年實現(xiàn)營收647.31億元，同比增長79.1%;毛利112.33億元，同比增加41.6%;股東應(yīng)占核心利潤37.26億元，同比增長36.7%。

財務(wù)方面，截至6月30日，現(xiàn)金短債比提升至2.3倍;一年內(nèi)到期債務(wù)比重19.5%，同比下降5.6個百分點;平均融資成本4.5%，其中境內(nèi)融資成本僅3.33%。

通俗來說，就是公司前期營收不錯、融資成本不高、負(fù)債壓力也不重。而且，在整體銷售普降的背景下，上半年實現(xiàn)合同銷售金額1128億元，同比去年微跌，但克而瑞排名仍居全國第五。

這個結(jié)果，應(yīng)該早就在張亞東的意料之中。前三年的“健身”，就是為了今天以及往后更好的成果。

他很篤定，下行市場中綠城依然大有可為：從行業(yè)份額來看，會從2018年的1%，到2021年的2%，再到未來的3%;從核心數(shù)據(jù)來看，營收和利潤會繼續(xù)維持兩位數(shù)以上的快速增長。

“我們不強求規(guī)模和排名的增長，更重要的是全品質(zhì)、高質(zhì)量的發(fā)展。”

如果一定要說對排名有什么具體要求，那就是實現(xiàn)三個“前十”——總銷售額排名前十、自投銷售額前十和重資產(chǎn)權(quán)益銷售額前十。

聚焦發(fā)展

重點關(guān)注三個“核心”

市場充滿不確定時，是廣撒網(wǎng)分散風(fēng)險，還是錨定一個目標(biāo)全力出擊?綠城選擇了后者，用聚焦核心城市、聚焦核心地段、聚焦核心項目的方式，在不確定中尋找確定。

這不是一場豪賭，而是實踐的結(jié)果。上半年的銷售中，一二線城市的貢獻(xiàn)率達(dá)到85%，其中杭州、寧波、北京三個城市超過90億元。

因此，在新一輪投資中，綠城會繼續(xù)強調(diào)聚焦，新增土儲中90%位于一二線城市，其中73%位于長三角，24%位于京津冀。

從分布城市來看，杭州是重中之重，占比達(dá)到了54%。但綠城對杭州的重視，不僅僅是因為大本營所在，更是看中了杭州市場的優(yōu)越性。

副總裁李駿解釋說，杭州是全國表現(xiàn)最好、最安全的城市之一，凈流入人口多、人才比例高、經(jīng)濟環(huán)境佳、城市面貌好，存貨的去化周期較低，而且一二手房仍有一定倒掛，今年新開項目的去化率達(dá)到92%以上。

在不確定的市場中篩選出確定的方向后，就要進(jìn)一步提高權(quán)益占比和轉(zhuǎn)化速度，快速把不確定的預(yù)期變成確定的合同銷售金額。

數(shù)據(jù)顯示，今年新拓項目的權(quán)益占比已經(jīng)從前年同期的58%上升到了76%，當(dāng)年轉(zhuǎn)化率也從25%上升到了60%。

行政總裁郭佳峰透露，接下來，公司的投資數(shù)量可能會減少，但權(quán)益占比會繼續(xù)提高，而且要求投資零失誤，進(jìn)一步提升利潤的兌現(xiàn)度。

優(yōu)化提升

向管理要發(fā)展

結(jié)合企業(yè)本身的戰(zhàn)略安排和市場變化，綠城的管控思路、組織架構(gòu)、效能安排以及效益安排，都開始了新一輪調(diào)整。

張亞東介紹說，重資產(chǎn)板塊會更注重中心城市“點”上的發(fā)展，因此管理模式由原來的放權(quán)調(diào)整為部分收權(quán)，下一步將從擴張的三級架構(gòu)轉(zhuǎn)化成聚焦的兩級架構(gòu)，弱化區(qū)域公司、強化項目群或城市公司。

調(diào)整的目的，是要確保綠城能在“最懂產(chǎn)品”上持續(xù)發(fā)力，在強化標(biāo)桿示范、縮短評審周期、優(yōu)化人居體驗的同時，降低動態(tài)成本、提升效能效率。

輕資產(chǎn)板塊則更注重“面”上的拓展和品牌輸出，繼續(xù)覆蓋三四線城市，擴大“綠城”的影響力。同時，負(fù)責(zé)政府代建的樂居團隊，還需要深入五六線城市，完成各層級的保障房建設(shè)任務(wù)。

“所有的這些安排就是把原有的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)和戰(zhàn)法進(jìn)一步落實?，F(xiàn)在回頭看，我們強調(diào)的‘最懂產(chǎn)品’ ‘最懂客戶’的安排非常契合行業(yè)要求。也正是這樣的契合，才有今天的好成績。”

行業(yè)分化的背景下，張亞東很有信心，綠城會走得更好、更遠(yuǎn)。(記者許曉蕾)